第一章  总则

第一条 为加强商品房预售资金监管，确保预售资金用于商品房项目建设，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及《河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）等法律法规及文件精神，结合工作实际，制定本细则。

第二条 南阳市不动产登记服务中心负责南阳市中心城区商品房预售资金的管理服务工作，简称监管部门。                                                                     

第三条 本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在取得商品房预售许可后预售给购房人，购房人按合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等。

本细则所称监管银行，是指与房地产开发企业和监管部门签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。

第二章 监管银行的确定

第四条 南阳市不动产登记服务中心会同中国人民银行南阳市中心支行、中国银行保险监督委员会南阳监管分局通过招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接中心城区商品房预售资金监管服务的商业银行。中标的监管银行，应在监管部门的门户网站予以公示。

第三章  监管协议的签订

第五条 房地产开发企业按照一次预售许可对应一个监管账户的原则，与监管部门、监管银行签订南阳市商品房预售资金监管协议，明确三方的权利、义务和责任。

第六条 监管协议应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目工程施工单位、监理机构、项目重点监管资金总额、商品房预售资金专用存款账号等相关信息。

第七条 监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素，确定建设项目重点监管资金【重点监管资金总额：建设项目单方造价3200元/㎡*规划许可证载楼栋建筑面积+不可预见费】（精装修房屋除外）。房地产开发企业核定的单方造价超出上述标准的，以企业核定为准。

不可预见费=建设项目单方造价3200元/㎡*规划许可证载楼栋建筑面积*10%，不可预见费的调整幅度在2%—10%之间，随着工程进度的增加不断递减，具体递减标准如下：

（1）主体工程未封顶的为10％；

（2）主体工程已封顶的递减为8％；

（3）内、外墙粉刷、门窗、电梯、消防、外墙装饰工程，完成其中3项工程的递减为6％，全部完成的递减为4％；

（4）相关配套设施工程、小区绿化等已完工，具备交付条件的递减为2％。

第八条 合作开发经营的房地产项目，按合作双方商定的一方签订监管协议。

第九条 房地产开发企业在办理商品房预售许可前持下列材料到监管银行和监管部门签订监管协议：

（1）南阳市中心城区商品房预售资金监管协议（一式三份)；

（2）房地产开发企业营业执照、建筑规划许可证、施工许可证、施工合同及施工合同说明、施工现场照片。

第十条 监管协议签订后，房地产开发企业凭监管部门出具的《南阳市中心城区商品房预售资金监管证明》申请办理《南阳市商品房预售许可证》。《南阳市商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》应注明监管银行及监管账号信息。

第四章  预售资金的收入

第十一条 购房人缴纳的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应全部存入监管账户。

第十二条 购房人持房地产开发企业提供的缴款单（缴款单上应注明购房楼栋号和监管银行、监管账号），将定金、首付款直接存入监管银行。

第十三条 申请个人住房贷款和公积金个人住房贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户，贷款直接发放至监管账户。

第十四条 分期或其他付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》时，应注明付款次数、每次付款额度和付款期限。

第五章  预售资金的使用

第十五条 监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。对重点监管资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。

第十六条 房地产开发企业使用重点监管资金和一般监管资金的，持下列材料到监管部门进行申请：

（1）房地产开发企业编制的本次用款计划书、施工现场照片、监管账户余额单、上次用款的银行转账凭证及银行流水；

（2）施工单位提供本次用款的申请书，工程监理机构对本次用款的真实性证明（使用一般监管资金不需要提供）。

第十七条 房地产开发企业持监管部门出具的《南阳市中心城区商品房预售资金用款意见》到监管银行办理拨付手续的，监管银行应即时拨付。

第十八条 购房人将购房款存入监管账户后发生退款的，经与房地产开发企业协商一致，由房地产开发企业工作人员持下列材料到监管部门申请退款：

（1）商品房预售资金退款申请表；

（2）购房款存入监管账户证明；

（3）购房人银行卡、身份证复印件。

第十九条 房地产开发企业有下列情形之一的，监管部门不予审批拨付重点监管资金和一般监管资金，并暂停该预售项目网上合同备案业务：

（1）开发企业未将监管资金存入监管账户；

（2）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（3）未按用款计划使用资金的；

（4）提供虚假材料骗取资金拨付的;

（5）未按监管部门要求进行整改的； 

（6）违反法律法规的其他情形。

第二十条 监管银行有下列情形之一的，暂停该监管银行在中心城区开展新项目预售资金监管服务资格；造成重大损失的，依法承担相应法律责任：

（1）擅自划转商品房预售监管资金的；

（2）未将按揭贷款直接转入监管账户的；

（3）未及时拨付监管资金的；

（4）违反法律法规的其他情形。

第二十一条 监管部门对中心城区在建项目的预售资金应进行动态灵活监管，对出现重点监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目，监管部门要进行专项核查并作出处理。

第二十二条 对中心城区历史遗留问题楼盘的商品房预售资金监管，由房地产开发企业、施工单位、监理机构分别出具商品房预售许可前违规销售的预售资金用于项目建设的相关证明材料，在《商品房买卖合同》网签备案时，该部分预售资金可不再进入监管账户。

第六章  监管账户的管理

第二十三条 开发企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，在商品房预售资金进入监管账户后，方可实施网签备案。

第二十四条 监管银行应严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，发现房地产开发企业存在违规挪用监管资金、监管账户冻结、划扣等问题的，应当立即停止拨付并告知监管部门。

第二十五条 监管账户设立后，原则上不得更改，确需变更监管银行或监管账户的，应在已招标入围的商业银行中进行选择并签订监管协议。房地产开发企业应及时将原监管账户的结余资金转入新监管账户。

第二十六条 商品房预售资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，办理不动产首次登记后止。

商品房项目在办理完结不动产首次登记后，房地产开发企业方可申请解除商品房预售资金监管，监管部门对监管银行出具《南阳市中心城区商品房预售资金监管账户解除证明》。

第二十七条 本细则自发布之日起施行。

2022年8月24日

政策解读：实施细则政策解读.docx