一、起草背景

2019年12月原南阳市房产管理中心会同人民银行南阳中心支行出台了《关于印发南阳市存量房网上签约和交易结算资金监管办法（试行）》和《关于印发南阳市存量房网上签约和交易结算资金监管实施细则（试行）》。当时交易和登记职责分属两个单位，原房产管理中心只负责网签及交易。随着新一轮机构改革的落地，按照《中共南阳市委机构编制委员会关于印发南阳市不动产登记服务中心职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》（宛编〔2022〕161号），市不动产登记服务中心具体负责中心城区不动产权属交易登记事务性工作，负责存量房交易资金管理服务的事务性工作。在市级存量房交易资金监管办法尚未出台的情况下，为有效开展存量房交易资金监管工作，急需出台具体操作规程，对监管账户的开设、监管协议的签订、监管资金的存入、监管资金的划转及协议解除、责任与义务等做明确规定。

二、政策依据

1.《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）第五条：建立存量房交易结算资金管理制度。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。

2.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，全面推进存量房交易合同网签系统建设。第九条：健全交易资金监管制度。市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。

3.《住房城乡建设部办公厅关于印发房屋交易与产权管理工作导则的通知》（建办房〔2015〕45号）第四章存量房转让管理。各地应积极利用网络信息技术，实行存量房转让合同网签管理。其一般程序：（二）存量房转让合同网签；（三）完成合同网签，生成存量房转让合同网签信息表；（四）存量房交易资金监管。

4.《住建部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）文件要求，健全交易资金监管制度。

5.《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）第二条：全面推行房屋网签备案制度。第五条：加强配套制度建设。第十三款中要求加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。

6.《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）第三条第十款保障交易便捷安全。市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。

三、起草过程

1.整理征求意见稿。2023年3月以来，结合工作实际，在《南阳市存量房网上签约和交易结算资金监管办法实施细则》的基础上，草拟《南阳市中心城区存量房交易结算资金监管操作规程（征求意见稿）》，包括与银行签订的监管服务协议文本和买卖双方与监管部门签订的委托监管协议文本。

2.召开座谈会，征求意见建议。3月25日，中心副主任刘武主持召开由部分银行、中介及中心综合服务科、审批一科、信息科参加的座谈会，专题对存量房交易结算资金监管操作规程和监管协议征求意见建议，研讨打通存量房交易结算资金监管存在的堵点和难题。

3.进行试走件，发现问题。与银行、光大系统工作人员深入中介机构，进行存量房资金监管线上实操，发现并解决问题，进一步梳理完善操作规程。

4.中心法规科及法律顾问进行法制审核。法规科对细则格式的规范性、内容的可操作性及法律责任等方面提出了建议。

5.向6家商业银行和4家中介机构发送征求意见书。截止7月14日，收到回复10份。

四、要点说明

1.按照《住建部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）要求，市县房地产主管部门承担加强中介市场管理、规范中介机构服务行为、完善行业管理制度等职责，尤其强调要建立健全存量房房交易资金监管制度，这是开展存量房交易资金监管的基础。目前省市级监管办法尚未出台，作为从属性文件，操作规程（监管细则）的制定缺乏政策依据。为此，中心出台《关于在中心城区开展存量房交易结算资金监管工作的通知》，用《操作规程》指导具体工作开展。

2.存量房资金监管是房屋交易登记管理的组成部分，存量房交易资金监管与房屋交易登记密不可分，资金监管协议是存量房买卖合同的从合同。因涉及到房屋交易登记、综合服务延伸、光大系统建设、金融系统联网，随着一系列营商环境创新举措的落实落地，操作规程也将随业务创新而发生变化。

3.目前大部分监管银行尚未与光大系统实现相互连通、信息共享，数据无法即时推送，签订监管协议、监管资金缴存和拨付、监管账户资金状态等仍需由买卖双方携带纸质资料多次往返监管银行、监管部门。随着不动产交易登记系统与银行操作系统深度对接，存量房交易资金监管将实现数据共享，信息即时推送。例如，买卖双方在银行签订监管协议，一站式办理合同网签、签订监管协议，存首付，申请贷款，待贷款发放到监管账户后，不动产中心办理合同备案、抵押和交易登记，银行根据资金监管部门指令进行资金划转，减少了买卖双方在银行和不动产中心来回奔波，真正实现“数据多跑路，群众少跑腿”，对二手房交易市场来说，交易成本的降低和流程的高效将促进交易量的提升。

2023年7月17日