为加强南阳市中心城区商品房预售资金监管，推进《南阳市商品房预售资金监管办法》落实落地，根据国家及省、市相关政策要求，结合中心城区实际，我中心制定了《南阳市中心城区商品房预售资金监管实施细则》（征求意见稿），现在向社会公开征求意见。意见反馈时间为2025年4月10至2025年5月10日。
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附件：《南阳市中心城区商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》
南阳市不动产登记服务中心
2025年4月10日
附件
《南阳市中心城区商品房预售资金监管实施细则》（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为加强商品房预售资金监管，确保预售资金用于商品房项目建设，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及《河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规[2022]1号）、《南阳市商品房预售资金监管办法》（宛政办[2024]27号）等法律法规及文件精神，结合工作实际，制定本细则。
第二条 南阳市不动产登记服务中心负责南阳市中心城区商品房预售资金的管理服务工作，简称监管部门。
第三条 本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在取得商品房预售许可后预售给购房人，购房人按合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
第四条 商品房预售资金监管实行银行专户监管制度。本细则所称监管银行，是指市住建部门会同人行南阳市分行、银保监、市不动产登记中心通过公开招标方式，选定可承担商品房预售资金监管业务的商业银行。
第二章 监管协议的签订
第五条 商品房开发项目在预测绘后办理商品房预售许可前，房地产开发企业应在中标的商业银行范围内选择监管账户的开户银行（以下统称监管银行），按照一次预售许可对应一个监管账户的原则开立账户，与南阳市不动产登记服务中心、监管银行签订南阳市商品房预售资金监管协议，明确三方的权利、义务和责任。
第六条 监管协议应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目工程施工单位、监理机构、项目重点监管资金总额、商品房预售资金专用存款账号等相关信息。
第七条 监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素，确定建设项目重点监管资金。【重点监管资金总额：建设项目单方造价3200元/㎡*规划许可证载楼栋建筑面积+不可预见费】（精装修房屋除外）；房地产开发企业核定的单方造价超出上述标准的，以企业核定为准。
不可预见费=建设项目单方造价3200元/㎡*规划许可证载楼栋建筑面积*10%，或按照开发企业核定的单方造价*规划许可证载楼栋建筑面积*10%。
不可预见费随着工程进度的增加不断递减，调整幅度在2%—10%之间，具体递减标准如下：
（1）主体工程未封顶的为10％；
（2）主体工程已封顶的递减为8％；
（3）内、外墙粉刷、门窗、电梯、消防、外墙装饰工程，完成其中3项工程的递减为6％，全部完成的递减为4％；
（4）相关配套设施工程、小区绿化等已完工，具备交付条件的递减为2％。
同时，将不可预见费与房地产企业信用登记综合评定结果挂钩，按照信用评价等级实施差异化管理，具体标准如下：
（1） 评定为A级的，监管不可预见费总额的20%；
（2） 评定为B级的，监管不可预见费总额的50%；
（3） 评定为C级的，监管不可预见费总额的80%；
（4） 评定为D级的，监管不可预见费总额的100%。
第八条 合作开发经营的房地产项目，按合作双方商定的一方签订监管协议。
第九条 房地产开发企业持下列材料到监管银行和监管部门签订监管协议：
（1）南阳市中心城区商品房预售资金监管协议（一式三份)；
（2）房地产开发企业营业执照、规划许可证、施工许可证、施工合同及施工合同说明、施工现场照片；
（3）需要提交的其它资料。
第十条 监管协议签订后，房地产开发企业凭监管部门出具的《南阳市中心城区商品房预售资金监管证明》，申请办理《南阳市商品房预售许可证》。《南阳市商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》上应注明监管银行及监管账号信息。
第三章 预售资金的交存
第十一条 购房人缴纳的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应全部存入监管账户。
第十二条 购房人持房地产开发企业提供的缴款单（缴款单上应注明购房楼栋号和监管银行、监管账号），将定金、首付款直接存入监管银行。
第十三条 监管部门对存入商品房预售资金监管账户的定金、首付款等资金信息逐笔核实后，达到网签条件的予以办理网签备案手续。
第十四条 申请个人住房贷款和公积金个人住房贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户，贷款直接发放至监管账户。按揭贷款合同中约定的到款账户为非监管账户的，不动产登记机构不予办理抵押登记。
第十五条 分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》时，应注明付款次数，每次付款额度和付款期限。
第四章 预售资金的使用
第十六条 监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。对重点监管资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
第十七条 开发企业可多次申请使用重点监管资金，监管部门根据项目建设进度，累计拨付额度不应超过以下工程节点总额的百分比：
（1）主体验收完成为60%；（建设工程施工合同为全部项施工合同的，累计拨付不超过55%）；
（2）内外粉完成为70%（建设工程施工合同为全部项施工合同的，累计拨付不超过65%）；
（3）工程及其配套设施建设具备验收条件为90%；
（4）竣工联合验收备案完成为95%；
（5）首次登记完成解除监管。
开发企业在办理预售许可证前投入的项目建设费用，可以凭投入的票据等据实核减监管额度。
第十八条 房地产开发企业使用重点监管资金和一般监管资金的，持下列资料到监管部门进行申请。
（1）房地产开发企业编制的本次用款计划书、施工现场照片、监管账户余额单、上次用款的银行转账凭证及银行流水；
（2）施工单位提供本次用款的申请书、节点验收备案记录，工程监理机构对本次用款的真实性证明（使用一般监管资金不需要提供）；
（3）需要提交的其它资料；
第十九条 房地产开发企业持监管部门出具的《南阳市中心城区商品房预售资金用款意见》到监管银行办理拨付手续的，监管银行应即时拨付。
第二十条 房地产开发企业在销售中发生退款的，由房地产开发企业工作人员持下列资料到监管部门申请：
（1）商品房预售资金退款申请表
（2）购房款存入监管账户证明
（3）购房人银行卡、身份证复印件
（4）需要提交的其他资料
第二十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，监管部门不予审批拨付重点监管资金和一般监管资金，并暂停该预售项目网上合同备案业务。
（1）开发企业未将监管资金存入监管账户；
（2）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；
（3）未按用款计划使用资金的；
（4）提供虚假资料骗取资金拨付的;
（5）未按监管部门要求进行整改的；
（6）违反法律法规的其他情形。
第二十二条 监管银行有下列情形之一的，暂停该监管银行在本市开展新项目预售资金监管业务资格。造成重大损失的，依法承担相关法律责任。
（1）擅自划转商品房预售监管资金；
（2）未将按揭贷款直接转入监管账户的；
（3）未及时拨付监管资金的；
（4）违反法律法规的其他情形。
第二十三条 监管部门对中心城区在建的预售项目应进行动态灵活监管，对出现重点监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目，监管部门要进行专项核查并作出处理。
第二十四条 对中心城区历史遗留问题楼盘的商品房预售资金监管，由房地产开发企业、施工单位、监理机构分别出具商品房预售许可前违规销售的预售资金用于项目建设的相关证明材料，在《商品房买卖合同》网签备案时，该部分预售资金可不再进入监管账户。
第五章 监管账户的管理
第二十五条 监管银行应严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与监管部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管资金、监管账户冻结、划扣等问题的，应立即停止拨付并告知监管部门。
第二十六条 监管账户设立后，原则上不得更改，确需变更监管银行或监管账户的，应在已招标入围的商业银行中进行选择并签订监管协议。房地产开发企业应及时将原监管账户的结余资金转入新监管账户。
第二十七条 商品房预售资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，办理不动产首次登记后止。
商品房项目在办理完结不动产首次登记后，房地产开发企业方可申请解除商品房预售资金监管，监管部门对监管银行出具《南阳市中心城区商品房预售资金监管账户解除证明》。
第六章 其他规定
第二十八条 针对项目用于抵付应支付本项目工程建设费用的商品房，由开发企业提供抵债协议、发票等资料，经核实确用于项目工抵的，中心对手续完备的预售房屋办理网签备案。
第二十九条 关于监管标准，原则上按照第七条规定进行监管。针对一些多层、小高层或建标较低的刚需项目等，确需调整的，可结合预售项目建设工程造价、施工合同金额以及交付使用等因素调整项目重点监管资金留存标准。
第三十条 本细则自发布之日起施行。